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個人の税金に関するご相談

kojin
当センターでは、相続税の申告だけでなく、贈与税のご相談、不動産の売却・賃貸など個人の確定申告に関するご相談についても対応致しております。
特に不動産賃貸業の方の節税対策に関しては、多数の実績があり、大手不動産会社や金融機関の方からも多くのご相談・ご依頼を頂いております。

不動産賃貸業を営む個人の方の節税対策として
①不動産管理会社の設立
②サブリース会社の設立
③不動産を法人に売却する手法など様々なものがあります。
③の不動産を法人に売却する手法について簡単に説明すると以下のようになります。
不動産の法人化による節税対策/建物譲渡のケース

節税の必要性

所得税は累進税率のため、所得が1人の者に集中すると税金が高くなります。
また家賃収入の蓄積により将来の相続財産が年々増加していき、相続税の負担が増加していきます。加えて所得税・相続税の増税が今後予定されております。

節税手法

そこで以下のスキームを実行することにより、税負担の軽減を図ります。
①子供が経営・株式を保有する会社の設立
②建物を①の会社に譲渡
③本人に地代、妻・子供に給与を支給

①について
不動産保有予定会社の株式を子供に保有させることにより、不動産が相続財産から外れます。会社の株価が今後上昇しても、会社の株式は子供に帰属します。

②について
個人から法人に不動産を譲渡する場合、適正な時価で売却する必要があります。
そのためスキームの実行にあたっては、譲渡益が発生するのか、譲渡損が発生するのか検討する必要があります。譲渡益が発生する場合、このスキームを採用すべきか慎重に検討する必要があります。
相続で取得した不動産の場合、譲渡益が多額に計上される可能性があります。時価が上昇している地域では建物のみの譲渡が有効です。銀行借入がある場合、個人での借入条件よりも有利な条件で法人で借入が可能な場合、節税だけでなく、資金繰りの大幅な改善も見込めます。
建物が法人に帰属するため、今後の家賃収入は法人に帰属します。
建物のみ譲渡の場合、将来の相続税対策のため、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出し、かつ、通常の地代を法人が個人に支払います。これにより、土地の相続税評価額が自用地価額の80%となります。
なお、所有権の移転に伴い、法人側で登録免許税や不動産取得税が発生します。

③について
法人に移転した所得は、本人へは地代及び給与、妻・子供等へは給与となり、所得の分散が図られ、個人・法人トータルの税額も減少します(所得税対策)。また給与所得控除の恩恵も受けられます。
また、妻や子供に給与を支給することにより、本来本人に帰属すべき利益の移転が可能となり、相続税・贈与税を課税されずにCASHを移転することができます。

スキーム実行にあたっての注意点

・銀行借入のある不動産の場合、金融機関と税理士が連携して実行していく必要があります。特に個人で固定金利により借入を行っている場合、違約金が発生する可能性もあります。
・売買価格の適正性及び譲渡益の発生の有無について慎重に検討する必要があります。
・役員報酬や給与については、それぞれの業務内容に応じて適正額の範囲内で支給する必要があります。
・地代について、通常の地代と認められる適正額を支払う必要があります。
・現在の不動産所得の金額に応じて、このスキームの有利不利判定は変わってきます。不動産所得の金額が多ければ多いほど、このスキームによる節税額は増加します。
・株式を保有した方に3年以内に相続が発生した場合、株式評価時の土地・建物の評価額は通常の取引価額(時価)になります。
・通常の地代による20%相当分は株式評価の計算上加算されますので、この点でも株式の保有は子供であることが有利となります。

上記の手法など、節税に関してご興味のある方はお気軽に下記までご相談下さい。
初回相談無料です。

 

 

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